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A proprietária fez tudo o que se costuma recomendar: contratou uma imobiliária para administrar a casa e exigiu seguro-fiança. O inquilino não pagou, a imobiliária avisou a seguradora, e a resposta veio negativa: os documentos da locatária seriam falsos. O seguro-fiança negado virou processo, e no fim a conta foi dividida entre a seguradora e a própria imobiliária.

A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a condenação solidária da seguradora e da imobiliária, por falhas na verificação dos documentos e na cobertura do seguro-fiança. Pelo relato do portal Portas, pesaram dois pontos: a seguradora só recusou depois de emitir a apólice, e a imobiliária não mostrou como conferiu os documentos. É uma decisão de um caso concreto, de um tribunal estadual, e não uma regra para todos os contratos. Mas ela mostra com clareza onde a casa fica exposta, e o que dá para fazer antes de entregar a chave.

O que o TJMG decidiu no caso do seguro-fiança negado?

O imóvel fica em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte. Segundo a notícia publicada pelo TJMG em 1º de outubro de 2026, a casa foi alugada por 30 meses, de julho de 2023 a janeiro de 2026, por R$ 5 mil (mensais, segundo o Portas), com seguro-fiança como garantia. A locatária deixou de pagar oito aluguéis e abandonou o imóvel com danos. A proprietária afirmou que ela usou identidade falsa na contratação.

O juízo de Contagem condenou as duas empresas e negou os danos morais. Elas recorreram, e a 20ª Câmara Cível manteve a condenação no acórdão 1.0000.26.164687-1/001, relatado pelo desembargador Fernando Caldeira Brant, com os votos do juiz convocado Christian Gomes Lima e da desembargadora Lílian Maciel.

Somadas as três parcelas com valor fixado, o Portas chega a R$ 60.793,60, sem contar a correção e os reparos. Dois detalhes do relato do portal Portas (02/10/2026) ajudam a ler o caso: os aluguéis em aberto iam de julho de 2023 a fevereiro de 2024, ou seja, o atraso começou junto com a locação; e o tribunal não declarou os documentos falsos nem anulou o contrato: levou em conta os indícios de fraude que a primeira instância reconheceu.

Por que a imobiliária respondeu junto com a seguradora?

Porque o tribunal tratou a relação como de consumo. A notícia do TJMG registra que a relação entre a proprietária e as empresas era regida pelo Código de Defesa do Consumidor, e o Portas explica o motivo: ela contratou serviços profissionais de administração e de garantia. Segundo o Portas, a decisão aplicou o art. 14 do CDC, pelo qual o fornecedor de serviços responde pelos danos causados por defeito no serviço independentemente de culpa.

Segundo o Portas, a imobiliária disse que pediu e conferiu os documentos, exigiu o seguro, encaminhou a papelada, esperou a aprovação do cadastro e avisou a seguradora depois do atraso. Para o tribunal, ainda segundo o Portas, ela não demonstrou de forma concreta quais cuidados tomou: receber e repassar documentos não bastou. A notícia do TJMG resume o fundamento como falhas na verificação dos documentos e na cobertura do seguro, e o relator destacou que a proprietária, mesmo com administradora profissional, ficou com o prejuízo da inadimplência, da recusa do seguro e da devolução irregular do imóvel.

O ponto que pesa para quem administra é este: o seguro-fiança transfere o risco do inquilino que não paga, mas não transfere o dever de cuidado da imobiliária. A mesma lógica aparece quando o contrato com o proprietário é lido pelo CDC, assunto tratado em contrato de administração de imóveis, cláusula por cláusula.

O que a seguradora alegou para negar a cobertura?

A seguradora sustentou que houve fraude na contratação e que isso invalidaria a apólice. O relato do Portas acrescenta como o tribunal respondeu: a proposta foi recebida, o risco foi aceito e a apólice foi emitida antes da recusa, e a fraude só foi apurada depois do problema, sem prova de má-fé da proprietária. Uma fraude identificada só depois da contratação, nesse cenário, não bastou para rejeitar a cobertura inteira.

Atenção à data. A locação começou em 2023, quando o seguro ainda era regido pelo Código Civil. Desde dezembro de 2025 vale a Lei 15.040/2024, que revogou os artigos de seguro do Código e trouxe regras próprias sobre o que cada parte informa na proposta:

• Quem responde ao questionário deve informar tudo de relevante que sabe ou deveria saber sobre o risco, e isso vale também para os terceiros que participam do contrato (art. 45).
• A seguradora deve avisar quais informações são relevantes e quais são as consequências de não prestá-las (art. 46).
• Omissão dolosa do potencial segurado leva à perda da garantia; omissão culposa reduz a garantia na proporção do prêmio que deixou de ser cobrado (art. 44, §§ 1º e 2º).
• Regras de perda de direito e exclusão têm de vir redigidas de forma clara e em destaque, sob pena de nulidade (art. 48, § 1º).

No balcão, isso coloca a proposta no centro. É ali que o candidato declara quem é e o que ganha, e é ali que a imobiliária tem como provar, depois, que conferiu.

O que a imobiliária confere antes de entregar a chave?

A lista abaixo parte das falhas do caso de Contagem e das regras da lei dos seguros. A terceira coluna é a que o processo cobrou: a prova de que a conferência aconteceu.

Nenhuma dessas conferências substitui a análise de crédito. A ordem que funciona é identidade e renda primeiro, garantia depois, e a escolha entre as modalidades aceitas pela lei está em aluguel sem fiador: as opções e o que a imobiliária confere. Um sinal merece atenção especial: atraso já no primeiro mês, como no caso mineiro, é o momento de reabrir a pasta do cadastro antes de qualquer outra coisa.

Como registrar a conferência para não depender da memória?

O tribunal não perguntou se a imobiliária era cuidadosa. Perguntou o que ela conseguia mostrar. Por isso a conferência precisa deixar rastro com data, nome de quem fez e o documento conferido, e esse rastro precisa ficar preso ao contrato, não no e-mail de quem atendeu.

1. Uma pasta por contrato, com os documentos do candidato, a proposta do seguro, a apólice, as condições gerais e os laudos de vistoria.
2. Uma linha de registro por conferência: o que foi conferido, em qual fonte, por quem e em que dia.
3. Os dados da apólice no cadastro do contrato: número, vigência, coberturas e o prazo do aviso de sinistro.
4. O aviso à seguradora com protocolo, no primeiro atraso, guardado junto do contrato.

Na Gestão de Aluguéis da ImobiBrasil, a etapa Garantia do cadastro do contrato guarda o tipo de garantia, com Seguro Fiança entre as opções, as datas de início e fim e, nas observações, o número da apólice. Depois de ativado o contrato, a aba Arquivos reúne os documentos anexados e a aba Atendimentos registra as ocorrências, como o aviso à seguradora com a data.

E se a seguradora negar o seguro-fiança?

A recusa não encerra o assunto. Para apólices regidas pela Lei 15.040/2024, a lei dá ao proprietário instrumentos claros, e a imobiliária costuma ser quem os aciona em nome dele:

Para contratos e apólices anteriores a dezembro de 2025, a regra aplicável pode ser a antiga, e quem decide isso é o advogado do proprietário. O passo a passo do acionamento, do primeiro atraso à indenização, está em como acionar o seguro-fiança.

Quem administra locação ganha duas coisas com essa rotina: o proprietário recebe a garantia que contratou com menos chance de briga, e a casa chega a uma eventual discussão com a pasta pronta para mostrar o que conferiu.

Perguntas frequentes (FAQ)

Fonte: https://www.imobibrasil.com.br/blog/seguro-fianca-negado-apos-apolice-imobiliaria-responde/?utm_source=sendpulse&utm_medium=email&utm_campaign=newsletter&spush=dGlhZ29yczg2QGhvdG1haWwuY29t&sp_pin=962peggio9mAnN-YcNyMPoQ8BYm6BxuBMMKk__sGglg